Chờ đợi giá bất động sản giảm là đúng sau mỗi cuộc khủng hoảng nhưng thực tế …?
Về mặt nguyên lý, sau mỗi đợt khủng hoảng bất động sản sẽ giảm giá nhưng về mặt thực tế thị trường hiện nay điều này khó xảy ra.
Riêng đối phân khúc giá cao, không thuộc nhu cầu thiết yếu (đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông) thì có thể sẽ điều chỉnh giá chứ cũng khó thể giảm sâu.
3 đặc thù của thị trường bất động sản khiến việc chờ đợi giá nhà đất giảm mạnh để mua là không dễ.
“Tâm lý chờ đợi bất động sản giảm giá để mua là điều dễ hiểu. Về mặt nguyên lý, sau mỗi đợt khủng hoảng giá bất động sản sẽ giảm là đúng. Nhưng về mặt thực tế của thị trường hiện nay thì chưa hẳn đã đúng !”
Thứ nhất, tính sở hữu tài sản của người Việt còn rất cao. Không giống với thị trường bất động sản ở nước ngoài khi mà tính sở hữu thấp, người dân chỉ muốn đi thuê nhà để ở. Còn ở Việt Nam, nhu cầu sở hữu tài sản rất cao. Khi mà tính sở hữu cao sẽ tạo ra nhu cầu lớn. Do đó, lượng cầu nhìn chung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất lớn và hiện hữu. Nếu có một tài sản bán thấp hơn giá thị trường, nhìn tài sản đó có cơ hội sẽ có người khác vào mua ngay bởi nhu cầu là đa dạng.
Thứ hai, bất động sản luôn là kênh trú ẩn hàng đầu. Khách quan mà nói, với văn hóa phương Đông, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng. Bởi các yếu tố như: Khi mua bất động sản, chuyển hóa từ tiền thành tài sản; đây là tài sản có khả năng tăng giá trong tương lai. Dường như rất ít trường hợp mua bất động sản bị lỗ; bất động sản không chỉ là miếng đất, đó còn là tài sản khai thác cho thuê được.
Mua một chung cư rồi cho thuê, lãi suất từ dòng tiền thuê còn cao hơn gửi tiết kiệm ngân hàng. Hay, một căn nhà phố mặt tiền mua vào có thể cho thuê được. Như vậy, bản thân bất động sản có thể sinh lời ở cả lãi vốn và dòng tiền.
Thứ ba, đặc tính của thị trường Việt Nam vẫn là kinh tế tiền mặt, tích lũy của người Việt rất nhiều. Mục tiêu tích lũy của người dân là mua được căn nhà, miếng đất để làm của để dành, để ở…Tiền tích lũy của người dân trong ngân hàng là khá nhiều, cho nên việc tìm kiếm cơ hội ở bất động sản là điều dễ thấy. Và, bản thân những người có tiền cũng như am hiểu về bất động sản, họ sẽ rất biết cách chớp cơ hội để “tiền đẻ ra tiền”. Những người này thường “xuống tiền” trước khi chuyên gia đưa ra lời khuyên. Vì thế, biên lợi nhuận mang lại cho những người này là rất lớn.
“Từ 3 yếu tố trên để thấy, BĐS vẫn còn dư địa phát triển rất lớn và là “miếng mồi ngon”, chỉ là người mua đang chờ khi phù hợp sẽ mua vào !”
Ngoài 3 yếu tố trên, yếu tố vĩ mô cũng đang rất ổn định hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh tốt, đầu tư công tạo ra dòng tiền lớn trong dân, chính sách điều hành tiền tệ của ngân hàng mở, thúc đẩy hoạt động cho vay, lãi suất giảm xuống….
“Như vậy, khi nguồn tiền trong nền kinh tế tốt lên thì giá bất động sản đâu có thể giảm được. Thị trường bất động sản chỉ chết khi mà ngân hàng không cho vay nữa. Còn hiện nay, ngân hàng đang cho vay có kiểm soát với bất động sản, trong đó kiểm soát vào phân khúc không thiết yếu, đó là những sản phẩm có giá quá cao, không đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số !”
Giá bất động sản chỉ giảm khi nền kinh tế Việt Nam không tăng tiêu dùng nội bộ, không đặt chỉ tiêu tăng trưởng GPD 5%/năm và chính sách tiền tệ thắt chặt. Nhưng bản thân bối cảnh hiện nay lại đang ngược lại, Việt Nam đang kích cầu nội bộ, chỉ tiêu tăng trưởng 5% GDP trong năm 2020, dân số 100 triệu người là nguồn cầu thị trường rất lớn. Vì thế, xét tổng quan, kinh tế vĩ mô đang ổn định, thị trường bất động sản vẫn sẽ còn phát triển. Chỉ những dòng sản phẩm không phải thiết yếu thì có sẽ phải điều chỉnh lại giá cả cho phù hợp.
“Bị ảnh hưởng bởi dịch có thể sức mua của thị trường đi xuống 1-2 tháng rồi lại sẽ đi lên. Hiện tượng bán tháo một vài tài sản trên thị trường chủ yếu rơi vào tài sản giá cao, chỉ diễn ra lẻ tẻ không đại diện cho xu hướng của thị trường bất động sản !”
4 lý do bất động sản không thể giảm giá trong thời gian tới. Hầu như 4 yếu tố này không giảm, thậm chí còn tăng thì giá bất động sản không thể nào giảm.
Cụ thể, 4 yếu tố bao gồm: Quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.
Tiếp theo, chi phí xây dựng: So với 3-4 năm trước mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.
Chi phí tài chính cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Chẳng hạn, mua một dự án 200 tỉ đồng, một năm doanh nghiệp phải trả 24 tỉ tiền lãi, nếu pháp lý kéo dài đến 3 năm thì doanh nghiệp phải trả hơn 70 tỉ tiền lãi. Nghĩa là chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để bất động sản có thể giảm giá sâu được.
Yếu tố cuối cùng là lợi nhuận kì vọng của NĐT. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi CĐT/NĐT. Nhưng khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có 1 yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá bất động sản đi xuống.
“Như vậy, thị trường BĐS hiện đang ở trạng thái rất ổn định. Bản thân người mua cũng rất nhạy cảm. Trong lúc này, khi mà nhiều người nhìn thị trường theo góc lo lắng, sợ hãi thì lại là cơ hội cho những người dũng cảm vào thị trường, nắm chắc được phần thắng !”
